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【開店必備】商圈分析時,必備的七個小工具

目的:

1.攜帶正確的工具做商圈分析,更有效率地收集資訊。

2.越詳細的資訊,可以幫助我們進行更深入的研究分析,並做出正確的決策。


前言_開店前的準備

─ 在做任何事情之前,準備是達到成功的關鍵。(Alexander Graham Bell)


在追求開店成功的旅程中,選址與商圈分析一直是關鍵的一環。商圈分析是了解該地區的潛在商機、客群需求以及預估未來發展中不可或缺的一步。大家有沒有想過,為什麼有些店開在某個地方特別紅,而有些卻默默無聞?這就是選對地點的重要性,但是千萬不要將店面地址輸入Google地圖後,就當成是有分析了,「實地勘察」在商圈分析中,是非常重要的,重要的因素有以下幾點:

  1. Google地圖和網路資料可以提供商圈的人口分布、交通狀況、附近重要景點等資訊,但這些資訊往往是靜態的,無法反映商圈的實際情況。例如,Google 地圖上的人口分布資訊是根據人口普查數據統計的,但實際上人口會流動,因此,人口分布可能會發生變化。

  2. 由於商圈不是一個靜態的結果,會隨著時間與消費習慣的改變去做轉移,因此,實地勘察可以讓我們直接觀察商圈的現況,獲得更全面的資訊。舉例來說,我們可以看到商圈內的店面數量、類型、規模以及商圈內的人流量、消費水準等資訊。

  3. 商圈的氛圍是商圈的重要組成部分,實地勘察可以讓我們了解商圈的氛圍,從而做出更準確的分析。例如,我們可以感受商圈的繁榮程度、尖離峰時間以及文化氛圍等。

具體來說,較好的做法是透過實地勘察來佐證一些在網路上取得的資料,兩個資料並重且同時分析,這會是一個較好的做法。而在實地勘察時,我們不可能只有人過去,但什麼工具都沒有攜帶,為了增加勘查效率,會建議攜帶以下的工具:


1.計數器-記錄人潮使用

在店面門口使用計數器,記錄經過店面的人流,但是千萬不要單純只計數人數,最好還要進行性別、年齡、職業的分類。並且別忘記時間這個維度,舉例來說,未來我的店面營業時間是設定早上九點到晚上九點,因此,針對這個時間去記錄每個小時經過的人數,以及這些人數的性別、年齡與職業,用於後續的營收推估與商品類別的設定上。


下方為示意圖,只要有計數功能都可使用。

計數器
  • 替代物品:如果沒有計數器,可以使用手工記錄的方式,在紙上或手機上記錄人流的數量。


2.捲尺-量店面的面寬、高度與臨路路寬

捲尺可以用來量店面的面寬、高度等資訊,這對於規劃店面內部空間非常有幫助,你也可以用捲尺來量測店面與周圍建築物的距離,以了解店面的採光、視野等狀況,不過在量測店面時千萬要先經過店主或房東的同意,另外通常如果這間店面是由房仲介紹,對方應該也要主動提供這些資訊,幫助你更了解該店面。

這邊有一個重點,如果你的店面是選在台北市,記得要去看土地使用分區,依照不同的使用分區會有需要臨接不同寬度道路的規定,目前第三種住宅區(住三)未達八米道路,不得作為餐飲業、服飾零售業使用。但是商業區沒有這個附加條件,商業區若要經營餐飲業、服飾業,則是不受路寬的限制,很多人是在裝潢後才發現這個店面並不能開餐飲店,就只能認賠殺出了。

捲尺
  • 替代物品:如果沒有捲尺,可以使用其他長度可測量物品,例如:尺、繩子、紙卷等,來進行測量。


3.記錄板-墊在紀錄表下,容易書寫

記錄版可以用來墊在紀錄表下,讓你在記錄時更容易書寫。你也可以在記錄版上貼上地圖,以方便記錄店面的位置。千萬不要小看這個,之前請人去做記錄時,因為沒有帶這個導致後續交回來的紙張都破破爛爛的,如果沒有破到字就算了,有些破洞剛好破到重要資訊部分,真的是欲哭無淚。


4.紙本地圖

紙本地圖可以放在記錄版上,以方便記錄店面的位置。你也可以用地圖來標記商圈周圍的交通設施、景點等資訊。為什麼會建議使用紙本地圖,而非直接使用電子地圖呢?


主要有以下幾個原因:

  1. 紙本地圖可以隨時拿出來查看,不需要連接網路,這對於在商圈內行走、觀察時非常方便。

  2. 可以直接使用筆或其他工具標記資訊,例如店面的位置、交通設施與競業位置等,這可以幫助我們更加清楚地了解商圈的情況。

  3. 紙本地圖可以保存下來,作為日後參考。

  4. 一次可以展開整張,一覽無遺地看到整個商圈,幫助我們在視覺上能更全面觀察,有助於尋找潛在商機和評估地點優劣。

5.直尺-量測地圖比例尺使用

直尺可以與地圖一起使用,量測地圖比例尺。這可以讓你更準確地了解店面的位置、重要交通設施與競業遠近等資訊。


6.手機-照相與記步器

手機有兩種功能,第一個是相機用來記錄照相甚或者是錄影,可以用相機來記錄店面的外觀、內部裝潢等;第二個是記步器,記步器可以讓你知道從附近的重要交通設施或景點大約需要幾步、幾公尺或是幾分鐘。對了,現在比較新型手機還有遠景的功能,各能清楚拍下店面格局,是不是又多了一個可以買新手機的理由了。


7.Money-店面做消費

人流只是一個評估潛在消費者的依據,但並不代表這些潛在消費者百分之百都會入店消費,因此,會需要有一個入店率的假設,不過如果你要的店面目前還在營業,而且銷售的類型相似的話,就可以到該店進行消費,最好的方式是當第一個以及最後一個,就可以去抓當天的消費者有多少人,用發票數來反推營業額,作為後續財務推估試算時的依據。


結語

商圈分析需要收集大量的資訊,包括人口、消費力、競爭環境、交通等。如果沒有工具的輔助,可能會花費大量的時間和精力,才能收集到完整的資訊。現在線上也有許多輔佐的資料,像是政府的公開資訊或是一些廠商的GIS資料,都可以去試試看,將這些線上下資料同時看,相信在評估店面時,可以更加準確,


如果在閱讀後對於在商圈分析時遇到任何問題,都歡迎隨時與我們BBOSS開店趣聯絡。


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