top of page
  • 作家相片Echo

【店面租賃】簽營業用租約前,你一定要知道的5件事!

目的:

1.了解營業用租約和一般租約在使用目的上等方面的差異。

2.掌握簽訂營業用合約時應注意的事項。


前言

─ 我們無法讓壞事不發生,卻能努力讓它不影響我們!(珍妮佛·勞倫斯)


租約是房屋租賃雙方訂立的契約,明訂租賃期間、租金、押金、修繕責任等權利義務,是租賃關係的重要依據。一般租約是指用於住家或非營業用途的租賃契約,而營業用租約則是用於營業用途的租賃契約,最常使用在租賃辦公室與店面上。


但你是否真的清楚這兩者之間的區別以及在租賃時需要特別注意的事項呢?

營業用租約不同於一般租約,牽涉到更多複雜且商業性質的條款,這和我們去外面租房子不同,不僅僅是找個地方住,更是關係到公司營運的未來。特別是營業用租約往往會伴隨著一筆可觀的裝潢費用(裝潢辦公室&店面),因此,如果在租約簽訂前未能充分了解合約條款,可能會在未來引發許多爭議。在簽訂租約前,租賃雙方應仔細閱讀租約內容,並就租賃條款進行充分溝通,以確保雙方的權益。

租賃合約注意事項

租約的兩種類型

  • 一般租約:

  • 說明:租賃物件主要用於住宅或居住用途的合約,這類合約的租賃物件以房屋為主,其目的是提供租戶一個居住的空間。

  • 特點: 一般租約通常以提供住宿為主要目的,租金金額相對較低,合同條款相對簡單。租賃期限可能較短,通常為一年一簽。

  • 營業用租約:

  • 說明: 租賃物件主要用於商業或營業的合約,租賃物件包括辦公室、店面或廠房等,提供租戶一個從事商業活動的場所。

  • 特點: 合約條款相對一般租約複雜,可能包括使用權利、裝修權限、稅務等。租賃期限相對較長,通常為3-5年,甚至有更長的。


共同注意事項

當然這兩種合約,有一些是共同需要注意的事項(某些項目兩者的規定會有些微的不同):

  1. 確認租賃物件的現況:在簽約前,仔細檢查房屋(店面)現況,並將現況拍照存證,以避免日後與房東發生爭議;這點營業用的需要特別注意,因為合約上房東會特別喜歡押一條「退租後須要回復原狀」,那什麼是恢復原狀?要恢復到什麼程度?就可以拿出一開始拍照的原況來作為比對。

  2. 租押金條款:確保合約清楚規定了租金金額(是否包含管理費)、支付方式、支付的時間與如果逾期支付的懲罰等相關條款;押金也是需要寫進合約中,通常在簽訂租賃合約時都會支付三個月的租金,包含了「兩押一租」,記得合約上也要寫支付的押金幾個月,做為後續退押金的依據。

  3. 租期及續約條款:合約明確寫出租賃的起始日期、終止日期以及續約是否有優先的承租權利,如果租約是打長期的,合約中也需要包含如果要提前中止的話,需要提前多久告知以及懲罰條款

  4. 維護和修繕責任:明確界定租賃期間內房東和租戶各自負責的維修和修繕責任,這都應該在合約中直接寫出哪些東西修繕費用會由房東負擔,哪些會由租戶負擔。

  5. 使用規定和限制:規範租賃物件的使用方式,是否允許商業用途(需要提前告知,因為注意事項應該要變為營業用租約)、是否有特殊的使用限制。


營業用租約注意事項

如果你的物件未來會用做營業使用,或會將營業登記在這邊的話,就會有下列的注意事項會和一般租約比較不一樣的地方:

  • 租金扣繳(10%)與二代健保(2.11%):

什麼時候會需要注意到這兩個支出,會有幾個條件:(1).房東為「個人」非「公司」(2).租客為「營業使用」(3).租金超過兩萬元。

由於會有上面的兩種稅,因此簽定營業用租約時,就需要額外和房東確認,他所說的租金3萬元是含稅還是未含稅,舉例來說:房東說這租金是尚未含稅的價格,就表示房東想要實際收到3萬元的房租,那你實際的租金就不是3萬元,而是30,000/0.8789 = 34,135元。那如果房東說3萬元是含稅的租金,那就表示你需要先將這兩個稅扣下後剩下的給房東。


  • 押金限制:

押金的金額通常為兩個月房租,但營業用合約的押金則不受此限制,營業用合約的押金不受限制的原因主要有以下兩點點:

  1. 租賃期間通常較長,因此房東需要更多的擔保。

  2. 營業用在退租時可能需要拆除裝潢、設備移除等作業,這些作業需要一定的費用。


  • 押金抵付租金:

在一般的合約當中,租金押金一碼歸一碼,如果房客沒有付租金,是無法以押金去抵扣租金的,但營業用相對來說有更高的彈性操作,因此,是可以用抵付的方式去繳金。


  • 提前解約賠償:

剛剛前面有提到,在擬定租賃合約時,需要特別去註明租賃的期間以及如果沒有租滿租租期,想要提前退租解約的話,就會有所謂的解約賠償,對於一般租約來說,最多只能收一個月租金的賠償,但如果是營業用,則以雙方約定為主,畢竟要將店面恢復原狀可能一個月的租金是遠遠不夠的,尤其是當租金的金額又很低的時候。

兩種租賃合約比較表

對於租賃合約可參考之前寫的文章→承租店面的六項關鍵重點,避免租約陷阱


補充新聞

有爭議的店面租賃合約新聞,報導如下:

  1. 不給全家續租「轉租給7-11」!屋主挨告遭判賠100萬元(新聞連結:https://ynews.page.link/jtDCF)

  2. 租店面裝潢到一半...房東不租 法院敗訴反賠22萬(新聞連結:https://ynews.page.link/BrMa)

  3. 沒拆乾淨「扣押金」? 火鍋店退租點交爆糾紛(新聞連結:https://news.ebc.net.tw/news/living/400077)


結語

一般租約和營業租約在使用目的、租金金額、合約條款、租賃期限、裝修範圍以及賠償條款等方面存在著差異,了解這些差異對於對於為來在簽訂合約時,對於彼此雙方的權利義務都會更清楚,更有保障。尤其是要創業開店的人這些都研究都不可以或缺,因為,如果沒有搞清楚而導致後續的爭議,通常都會需要付出高額的代價,如果後續真的不幸雙方發生糾紛,對於彼此合約才能對於彼此雙方擁有一定的保障。

另外下方為我們BBOSS開店趣所提供的服務,有任何不懂的地方,歡迎諮詢。


BBOSS開店趣服務項目
BBOSS開店趣聯絡管道

如果要連絡我也歡迎掃上方line@官方

另外也可追蹤我們的IG(bboss_startup) 謝謝大家,讓我們下次再見。

1,463 次查看0 則留言

コメント


bottom of page