top of page
  • 作家相片Echo

【開店必備】租店前先查詢,實價登錄讓你租店不踩雷

目的:

1.了解該地區的店面租金行情,可以幫助評估開店成本,並做好財務規劃。

2.能夠租到更貼近市場行情的店面,並用實價登錄資訊與房東議價。


前言

在現今的社會環境中,店面租金是開店成本中的重要一環,因此了解當地的店面租金行情,對於開店的人來說非常重要。尤其是做預估的財務規劃時,我們常常會預設店面租金僅能占營業額的10%-15%,如果超過這個比例,這間店虧損的機率就會非常高,當然,如果你非常喜歡這個店面,非這個店面不租的話,可能就要重頭調整你的銷售計劃,調整客單提升營業額,這又是另一個故事了.…

實價登錄制度是政府要求房地產買賣(租賃)雙方,在完成交易後,將交易價格申報給地方政府,並由地方政府彙整後公開的制度。在過去,沒有實價登錄前,房地產成交價格非常不透明,在資訊的絕對落差下,對於較為弱勢的買方(租方)相當不公平,因此,可以說實價登錄的目的,是為了提高不動產交易資訊的透明度,讓民眾可以更容易取得不動產交易資訊,並作為購買或出售不動產的參考。


如果運用在開店的過程中,我們可以運用實價登錄去了解該地區的行情範圍,確認租金是否貼近市場,在確定租金符合行情後,再著手到現場去實地看店,進行綜合評估,最後決定是否要承租此店。這次會介紹什麼是實價登錄?運用的好處?使用上的注意事項?以及操作的步驟,將下來讓我們一一介紹。


什麼是實價登錄?

如前言有稍微提到,實價登錄是政府避免不動產交易市場上的資訊落差,因此,以公權力的方式介入,希望能夠讓這些交易更加透明,進而保障買賣(租賃)雙方。

實價登錄於2012年7月1日正式上路,最初僅適用於台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都。2016年7月1日,實價登錄擴及全國;實價登錄的適用範圍,包括住宅、商辦、店面、農業用地等。其中登入的資訊,包含交易日期、交易標的、交易單價、交易總價、坪數、建物型態等。


實價登錄的推出,對於房地產市場有以下幾個影響:

  1. 提高不動產交易資訊的透明度:讓民眾可以更容易取得不動產交易資訊,作為買賣或租賃不動產的參考。

  2. 促進不動產市場的健全發展:可以有效抑制炒作行為,並促進不動產市場的健全發展。

  3. 保障消費者的權益:讓消費者更了解不動產的交易價格,並保障消費者的權益。


實價登錄的優缺點-開店角度

在這個資訊大爆炸時代,資訊的快速流動成為我們日常生活的一部分,其中不動產市場也不例外,店面的選擇不用僅僅依靠實地走訪,很多店面資訊都可以直接透過網路就能夠知道,因此,如果你是一個有計畫開店的人,了解當地店面租金行情更顯得重要,而實價登錄上的資訊就會是資料來源之一。


下列介紹使用實價登錄時的優缺點:

優點

  • 有效評估開店成本

店面租金是開店成本中的重要一環,因此了解當地的店面租金行情,可以幫助您評估開店成本,並做好財務規劃。

  • 協助議價

在與房東議價時,由於擁有該地區過去成交的歷史資訊,這些當將成為你談判的籌碼,可以根據實價登錄的資訊,提出合理的租金要求。

  • 避免踩雷(租貴)

如果不了解當地的店面租金行情,可能會相信房東(房仲)的片面之詞,導致後續承租時支付的租金過高,造成經營店面上的不利。


缺點

  • 資訊僅供參考

實價登錄的資訊僅供參考,實際的租金可能會因店面的條件、位置、周邊環境等因素而有所不同。

  • 取得落後資訊

資訊可能會有所時間差,因此在查詢時,需要留意資訊的日期(交易日期),應該取時間點最近的來看。

  • 未能反映完整市場行情

資訊未必能完整反映市場行情,仍需要透過實地看屋、雙方議價等方式,取得更完整的資訊。


實價登錄的操作步驟

接下來,我們了解實價登錄是什麼,以及它的優缺點後,來看看如何操作你想要查詢的資料:


步驟1.進入實價登錄網站

進入實價登錄網站,直接在Google上搜尋,找到正確的網址,網站中分為買賣查詢、租賃查詢以及預售屋查詢,以我們要租賃店面的例子,需要選到「租賃查詢」中。

實價登錄網站

註.實價登錄網址:https://lvr.land.moi.gov.tw/


步驟2.輸入篩選條件

進入網站後,看到一個中間有一排搜尋列,在這邊輸入你的篩選條件,如縣市、地區、日期範圍或租金範圍等。

輸入篩選條件(實價登錄搜尋)

步驟3.選擇搜尋方式(進階條件)

網站提供不同的搜尋方式,包括直接搜尋(條列方式)和地圖搜尋,在這一步,你可以選擇喜歡的搜尋方式,但我推薦地圖搜尋,能夠比較直觀看出店面實際位置在哪,當然,如果你對於該區很熟悉,選直接搜尋也沒問題。另外如果你已經非常清楚你要找的店面是在哪條路上,可以點選紅色按鈕後,會跳出一個視窗,再輸入道路名稱即可(如下方所示)

選擇搜尋方式(進階條件)

步驟4.搜尋(以地圖搜尋為例)

如果你選擇地圖搜尋,將會看到一個地圖,上面標有不同的店面位置。點選你感興趣的位置或店面,以查詢相關的租金資訊。但我剛剛在進階條件中加入道路名稱,所以物件只有2間,這時候有兩個選擇,第一個是回到上一頁,拉長日期涵蓋的範圍;第二個是運用擴大搜尋功能(步驟5),確保不會因條件限制,導致搜尋的店面太少而失去參考價值。

搜尋(以地圖搜尋為例)

步驟5.搜尋鄰近店面

如果你發現搜尋結果太少或沒有符合你的需求,可以使用地圖上的縮放工具,擴大搜尋範圍,以查找附近的店面。

實價登錄搜尋鄰近店面

步驟6.解讀資訊

一旦找到相似的店面,點選它以查看詳細資訊。這些資訊通常包括訂約日期、單坪租金、總租金、坪數、樓層、以及備註說明(如裝潢期免租兩個月)等相關資料。

實價登錄搜尋資訊

搜尋時的注意事項

雖然實價登錄資料有登載不實或登載錯誤的風險,但仍是重要的參考資訊。如果看到實在很奇特的案例,建議審慎評估,並多方查詢其他資訊,以免做出錯誤的判斷。


實價登錄資料的登載不實或登載錯誤,可能有以下幾種原因:

  1. 買賣雙方故意隱瞞或虛報交易價格。

  2. 房仲業者或地政事務所等人員疏忽或誤判。

另外如果實價登錄資料標記為特殊交易項目,請謹記這些資料可能與實際情況有所不同。因此,應該謹慎使用這類資料,最好在做出任何重大決策之前,通過其他途徑驗證相關租金和價格資訊。


實價登錄的特殊交易項目,包括以下幾種:

  1. 租賃借貸。

  2. 轉租。

  3. 分租。

  4. 租賃物含附屬設備及物品。

  5. 租賃物位於特定區域。


結語

再次強調,使用實價登錄對於開店的好處是非常多的,這個強大的工具提供了不動產交易(租賃)的實際資訊,並為開店者提供了關於店面租金行情的透明度和可信度。


了解當地租金和價格的實際情況,有助於推估可行的財務規劃,確保你的店面財務健全,此外,使用實價登錄的資訊可以提高談判能力,並確保租賃租金以及條款合理。因此,不論你是計劃開一家咖啡店、早午餐、手搖飲或是小吃店,還是任何其他類型的店面,都應該了解實價登錄的價值,以及如何使用它,進而實現你的開店夢想。


如果你在後續的使用過程中遇到任何問題,都歡迎隨時與我們BBOSS開店趣聯絡。


最後如果覺得這邊文章對於你有些啟發,可以將分享給想開店的朋友,讓更多人知道。最後,千萬千萬別忘記追蹤BBOSS開店趣,底下有IG與粉絲專頁的QR-Code,未來可以獲得更多關於開店和創業的實用資訊。


另外下方為我們BBOSS開店趣所提供的服務,有任何疑問的地方,歡迎免費諮詢。

BBOSS開店趣提供的服務
BBOSS開店趣聯絡管道

如果要聯絡我也歡迎掃上方line@官方

另外也可追蹤我們的IG(bboss_startup) 謝謝大家,讓我們下次再見。

50 次查看0 則留言

Comments


bottom of page