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【開店必備】承租店面的六項關鍵重點,避免租約陷阱

目的:1.提醒想承租店面的人需要注意的六大關鍵注意事項的相關知識。

2.透過文章中分享的建議,能夠更清楚地評估租賃店面合約選項,降低承租後的風險。


前言

─ 生存下來的第一個想法是做好,而不是做大。

在現今競爭激烈的商業市場,開店成為許多人的目標,選擇一個理想的店面位置則是開店成功的第一步,而當你看上一間店面時,有幾個重要的事項需要注意,以確保租約合理且符合未來的開店營運需求。


因此,透過這篇文章,我們將深入探討六大關鍵注意事項,讓你在開店過程中能夠決策出更佳的選擇,避免租賃時會遇到的風險,打造成功的店面。


一、地址是否可以登記使用

  • 說明:確認店面地址是否可合法登記作為商業用途。不合規定的使用地址可能引發日後營運問題,例如遭到罰款或強制停業。

  • 實例:某A在租下店面後,發現租賃合約中有使用限制,無法在此進行食品製造,而他原本計畫是在這開設烘焙坊。最終,她不得不放棄這個店面,造成了時間和金錢上的損失。

  • 注意事項:在承租之前,以台北市為例,可至「營業場所預先查詢」申請查詢該房屋是否能夠合法經營,避免在承租後發現該地址有限制無法經營某項業務。如果在查詢發現該位置「不符合規定」時,可採取下列做法:1.直接換地址 2.刪除該營業項目 ,不過如果該項目為妳主要營業項目,並且尚未承租該店面的話,直接換營業地址會是較簡單的做法。

台北市營業場所預先查詢
台北市營業場所預先查詢

二、承租店面的可使用範圍

  • 說明:詳細了解店面可使用的範圍,確保其符合您的業務需求並滿足當地政府法規的要求;由於有些店面在接露坪數時是1F+2F或是1F+B1,所以如果你預想的那個坪數是僅1F的,就會造成想法上的落差,更糟糕的狀況會是該店面根本不符合你開店計劃上的需求。

  • 實例:某B決定在市中心開設一家獨棟的主題餐廳,他在一個繁榮的商業區找到了一間理想的店面,位置靠近著名的觀光景點和辦公大樓,人流相當可觀,便迫不及待地和房東簽署租約。然而,開店時才意外發現這個店面的頂樓屬於違章建築,依據規章制度規定,需要拆除那些額外增設的樓層,最終導致B無法需要修正他的開店計劃,增加許多額外的時間與成本。

  • 注意事項:在不確定店面空間是否符合規範或是想確認實際大小時,最好的做法是向地政事務所調閱「建物謄本」確認房屋面積,調閱「建物測量成果圖」確認使用的範圍。

建物測量成果圖(僅供參考)
建物測量成果圖

三、裝修期間與限制

  • 說明:1.確認店面裝潢時的相關條件 2.與房東洽談是否有「裝潢寬限期」。

  • 實例:某C在裝潢過程時,在未知會房東的狀況下,擅自更改店面的格局結構,導致違反租約條款,最終被迫賠償及將其重新裝修回復原狀。

  • 注意事項:1.了解店面裝潢時的相關條件,了解什麼可以動、什麼不能動,確定你在裝潢時不會遭遇限制或規定 2.因店面裝潢費用高、時間長,簽約時也可向房東爭取10~15天、免收租金的「裝潢寬限期」,以節省開店成本。

四、退租後回復原狀程度

  • 說明:了解租約結束後,需要將店面回復原狀的程度,絕大部分都要百分之百回到承租前的狀態。

  • 案例:某C在徵求房東同意後,將兩間店面打通後,並重新規畫格局,但在租約到期時,僅將店面內的物品整理乾淨後就搬走,卻把裝潢留下,此種作法可能會造成違約。

  • 注意事項:除非是雙方特別有約定,否則在返還租賃店面時,依照一般社會交易通念或是常見的契約範本,都會約定承租方負有回復原狀的義務。為了對照「拆除後」回復的狀況,應該在「裝潢動工前」要拍照留底,避免在回復後雙法各執一詞,沒有可以佐證的依據。另外,如果你的店面是從前手頂讓而來的,在簽約時應特別注意,未來結束後是要回復到前手承租時的「原狀」?還是你們頂店時的「原狀」?

備註、這個租約的條款也是造成許多人想要將店面頂讓出去,而不是直接把店面還給房東的原因之一,如果需要將店面100%恢復原狀,則需要請拆除團隊來協助店面的拆除,尤其是現在節節高升的人力與垃圾處理費用,都會是店家需要額外的一大筆支出。


五、確認租賃條件

  • 說明:在簽訂租約前,詳細核對租賃條款是必要的。1.出租人與簽約人是否相同 2.租約期間的長短 3.所需的租押金 4.合約到期後是否有優先承租權 5.合約到期後合理的租金漲幅等細節。

  • 實例:某D在簽訂租約時未考慮到下次租約條件,由於目前市場上的租金是每年上漲的,因此在續約時發現租金上漲20%,導致面臨留下來或是尋找新店面的兩難局面。

  • 注意事項:

1.確認簽約人身分:確認簽約人是否為屋主本人,若是二房東,則會需要請他出示原始租約,證明他有取得原屋主的授權。


2.租期長短:由於店面會需要裝潢,為了攤平裝潢成本,會需要用較長的時間回收,因此在簽約時不會以短約為主;但如果簽約建租期超逾5年,建議可以去公證,這樣才會符合「買賣不破租賃」原則,基於此原則,在出租人想將店面出售時,你可以主張與出租人的租賃合約仍然有效,只要不破壞租約內的條件,就可以承租該店面到租約到期為止。


3.租、押金:簽約時應預定合約到期時的租金漲幅,並約定好租金支付時間;押金以不超逾2個月為宜,但因為店面價值較高,因此,有些出租人會約定3個月以上甚或半年的押金,需要雙方協商確定。


4.合約到期後的優先承租權:需要另外約定,所以如果租約上沒有註明的話,就是沒有這個權利,因此可與出租人確認是否加入這個條件。


六、是否可以轉租或分租

  • 說明:如果計劃將店面部分出租,確保租賃合約中明確規定了是否可以分租,以及分租的條件與限制。這能夠幫助在尋找合適租客時保持清楚的條件與合法性。

  • 實例:某E將店面部分出租給其他業主,然而合約並未明確列出可允許分租的狀況,最終同時遭遇出租人與業主的法律訴訟。並且出租人擁有有契約終止權,得終止該租賃契約。

  • 注意事項:民法第443條規定,原則上未得出租人的承諾,不得將租賃物轉租;例外為租賃時,除出租人有反對的約定外,承租人得將房屋一部轉租。因此,還是在簽約時與出租人能夠再次確認是否可以分租或轉租。

結語

透過了解並注意以上六大關鍵重點,將能在承租店面時作出好的決策。在開店前仔細評估每個細節,確保租賃合約符合開店需求並與法規相符,能夠避免日後不必要的風險及法律糾紛。


承租店面時,也要注意目前市場上的狀況。目前,店面租金行情普遍上漲,所以在承租店面之前,一定要做好功課,找到合適的店面,並以合理的價格承租。希望這篇文章有幫助你了解在開店過程中的重要注意事項,讓你能夠在激烈的開店競爭中脫穎而出,打造成功的開店之路。

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