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【找店面必讀】頂讓店面與租店面的關鍵指標與4大差異?

已更新:2023年8月11日

前言

在介紹完頂讓的概念與流程後,接下來這篇文章就要來超級比一比,比較一下當在找店面時,究竟要選擇頂讓店面或是直接租店面,而這兩個方式都有其存在的優缺點,因此,也會讓我們更加難以選擇,而現階段能夠做的就是反思自己店面的需求,才能再做選擇時能夠思考的更加全面,以及選擇到適合自己的方式。


I.評估頂讓店面的關鍵指標

首先將焦點放到頂讓這檔事

如果你還不清楚頂讓的概念或者是流程可以參考我們前面的兩篇文章

而在先前文章中有提過頂讓的幾個關鍵指標需要先了解,這邊統一做個說明,7個指標如下說明:

1. 店面類型→在頂讓都是包含了設備、品牌甚或是技術移轉,因此,如果你在挑選店面時,同時篩選前手的業態,對於後續的幫助將會相當大,最好能夠直接沿用前手的所有資源,藉以降低開店前的準備時間。

2. 店面狀況→做頂讓評估時裝潢也是一大重點,因為,通常會想保留原有店家的裝潢,因此,店面裝潢的保養狀況就會是需要仔細觀察的重點。

3. 店面營業狀況→營業中的店面可能更深入評估在未來頂店後,店面的營收狀況,在估算未來的損平點時能更加精確。

4. 頂讓金額→為了評估頂讓金額是否合理,試著了解頂讓方在計算頂讓金額時,是使用何種的估算方式,這邊估算的方式未來會在選一篇文章說明。

5. 頂讓設備→頂讓的設備可分為兩種,第一種是生財設備(所有營運相關),可能因為業態不同而有所不同,包含冰箱、咖啡機、磨豆機、油炸機、鬆餅機、烤箱與微波爐等;第二種是一般設備,像是桌椅、杯碗盤、餐具等。可以將頂讓設備視為加分項,如果頂讓方正好提供有你必須的設備,未來可以節省購置的時間與成本。另外POS系統大多屬於月租,因此在頂讓前也向POS廠商詢問頂讓後設備是否可以沿用,如果要修改銷售品項的話,費用該如何計算。

6. 頂讓原因→統整一下原因可分為幾大類:

(1).個人因素:生病、退休、搬家、換工作或是單純不想做了

(2).家庭因素:結婚、懷孕、小孩沒人接送、小孩上學等

(3).人手不足

(4).股東理念不合

(5).資金不足

了解頂讓方不做的原因,也會是評估的重點。(思考自己是否有能力解決那些原因)

7. 最快可進駐的時間→很多人頂讓的原因是為了要搶時效,因此,如果頂讓方願意給承接人更快的時間接手,就能讓承接人更快的開店、更快的經營。甚至有些頂讓店家會願意在自己繳租的那個月,就直接讓承接人進來了。(EX:頂讓方已付8月房租,但仍然願意讓承接人在7/15進場,表示可以免繳15天的房租,尤其是月房租價格高的物件,這一來一往之間也會相差的非常多)


II.選擇頂讓的優勢

在檢視完關鍵指標之後,接下來聊聊如果選擇頂讓,會有什麼優勢?

1. 節省時間(縮短準備期)

---「你給自己多少開店前的準備時間?」

時間就是金錢,這句話用在開店依然適用,開店前需要做非常多的準備,如果你打算從零開始,我們來想看看你會經過什麼樣的過程:

開店流程

上方過程有稍微簡化(EX:菜單設計、找供應商等),而在找好店面後,最花時間的會在設計裝潢上,會有施工的工期,而工期長短則是依施工的複雜度決定,大多會落在1-3個月間。但如果你是採用頂讓店面,就可以減省需要置辦的時間,可能只需要小改即可,而這些節省下來的時間,讓你可以越快開始營業。

2. 承接顧客&供應商

---「從零開始的不只是硬體,還有軟體」

如果頂讓的店面與後續想開店面類型相同的話(EX:皆是咖啡廳),有較大的機會可以承接既有店家的資源,除了上述第1點的硬體支援外,別忘記在前手經營幾年的軟體支援也別落下,這邊的軟體資源包含了既有顧客與供應商,在開店拓展知名時,除了街訪鄰居已有既定印象這邊以前有一家咖啡廳,讓招客較為容易外,也由於承接舊有顧客可以主動聯繫其來訪,相信在開店初期招攬顧客時能更加事半功倍。

承接顧客資源包含LINE@、FB粉絲團、IG以及會員資料等。另外,如果尚未有長期配合的供應商,也可透過介紹,來找到穩定的供應商,後續待營運漸上軌道後,再做後續的調整。


3. 有效評估店面營運

---「蒐集營業中店面的數據做為後續試算財務的基礎」

評估店面生意有很多方法,除了對方提供財務報表或是外送平台的接單數據外,也可以用最土法煉鋼的方式,在店面外面直接人工計算,記錄每天的尖離峰時間、進店人數等,但要做這件事情的必要條件就是「店面必須仍在營業中」,因此,下方提供我們社團的數據供大家參考。

統計「北台灣專業餐飲頂讓社團│租店面│找店面│開店面攏看過來」社團近10個月在PO文當時要頂讓的店面是否仍營業的數據,在總數359間店面中,有150間註明營業中,占比42%。僅有8%的店面已歇業。由此可得知,有意願要頂讓的店面,會有很大的比例會持續營運,而這也就提供了我們可以第一線評估的機會。


頂讓時店面的營運狀況

4. 配合方式多元

合作方式包含品牌授權、設備頂讓以及技術移轉,可以選擇有興趣的項目直接與店家洽談,個人覺得最有趣的就是技術移轉,如果有包含這種方式也必須確認移轉的技術、時間等,不過不管怎麼說可以選擇更多的合作方式,對於承接方不是更有利嗎?


III.租店面的關鍵指標

1. 適合行業

在出租店面時可分為兩種業態,一種是租給服務型的店家(EX:理髮廳、美甲美睫或超商等),另一種是產品型(EX:餐廳),因此,在承租前需要搞清楚這間店是要承租給哪種業態的店面,並且就算確認是產品型的,也應該更進一步確認相關規定,舉例來說如果你是熱炒店,應該確認是否可以使用明火(有些管委會不同意),避免等到簽約後才發現不能營業,那就得不償失了。

2. 租約長短

選擇承租店面表示你想重新規劃、重新設計這個店面,而初期最大的支出莫過於裝潢費用,由於你花了金錢與時間裝潢,應該確保租約是在你攤提裝潢費用的期間內,像我們當初設定第一個租約簽訂三年,就是確保在租約到期後房東直接漲你房租,讓你陷入進退兩年的情況。

3. 聯絡對象(房東/房仲)

當你找到一間喜歡的店面時,先看看資訊欄留下的資訊是房東還是房仲,不管是房東或房仲都各有好處,如果是房東就不必支付仲介費用,如果是房仲,他們的優勢來自於物件多,可以列出你的條件給房仲,看看他手中是否有其他合適的條件,增加你的選擇性。


IV.租店面的優勢

1. 無需快速決定的壓力

許多頂讓店家都有租約快到期的壓力,越慢將店面頂讓出去表示需要付出更多的成本(租金、人事等),所以站在頂讓方角度,當然是越快越好,反過來說,承接方可以決定的時間就會被壓縮,另外頂讓方決定要頂讓店面後,通常會大量曝光自己的頂讓資訊在各大社團,因此,除了需要快速決定外,也會有別的競爭對手的加入,進而影響自己的決策。

2. 風格獨特,專屬打造

因為是從無到有重新打造自己的店面,這間店通常會混合了你的人生經驗、理念、願景與想帶給顧客的感受,就會變成一間獨一無二,因你而生的店家。

3. 較少糾紛的產生

還記得在上次介紹的頂讓五大流程中,其中的第二個流程-「與頂讓店主聯絡了解店面狀況」,但因為雙方的立場不同,因此,在溝通時需要再三確認是否有認知上的落差,很多的糾紛產生都是因為雙方對於同一件事情有不同的解讀,這邊就只能確認、確認、再確認,並且最好能夠有白紙黑字能夠佐證當初的約定。

4. 溝通成本較低

只要參與的角色越多,溝通的成本就會更高,不像是頂讓店面有三個角色(頂讓方、承接方與房東),純租店面的角色較為單純,通常只會有兩個(房東與租客-仲介先不列入討論),因此,只要你與房東談好就好,少了頂讓方的這個變數。


V.頂讓 VS 租店比較圖

統整上述,幫大家做重點整理,如下圖:

頂讓店面與承租店面比較圖


VI.結論與建議

最後,不管最終你是選擇這兩種方式的哪一種?

記得,這都只是過程,目標是找到心目中想要開店的地點。因此,不要放棄任何一個可以達到目的地的方式,透過大量的物件審視,到挑選到想要的店面(前提是你必須要非常清楚自己的物件條件,包含預算),這些繁雜的過程,最終會結成甜美的果實,讓你在開店的這條道路上,能夠在起跑線上贏過其他競爭對手。

以上就是本期內容啦,希望能夠讓大家更了解這兩種方式的差異在哪邊?進而去選擇適合自己的方式。有任何問題或是建議的朋友,也都可以在留言區或是私訊我們唷。

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